全球房地产的四种模式

全球的房地产，我认为大致可分为四种模式，其中最经典的是美国模式。美国模式的典型之处在于，它的产业链体系非常完备。

美国模式的四个产业链
美国模式的第一产业链是金融产业链。金融产业链由三部分组成，最大的部分是基金。大批的美国基金经理人，像掌控股票一样管理着大量基金，其中包括投资房地产。美国的房地产基金经理人大多是一批房地产高级专业人才，他们通过对房地产态势的分析，判断地产价值，把握整个投资的命脉。他们的主要操作手法是将物业买下，然后通过投资管理，使物业的平均收益提升至15%-20%以上。第二部分是投资商。美国大房地产公司主营业务均为物业投资，而非物业开发。因此美国真正的大地产商出于金融领域，也称房地产金融家。这些金融家在大规模投资物业时，一般遵循以20%的风险搏80%利润的原则，共同的风险承担者还有基金和银行。银行是金融产业链的第三部分，由于有基金和投资商的支撑，在美国，银行实际上是风险最小的。因此，在美国经典的房地产模式中，金融产业是它的龙头产业。
第二产业链是开发产业链。美国的开发商，严格意义上讲只是一个组织者。
第三产业链是中介产业链。其中包括设计师、建筑师等。
美国模式的第四产业链是流通产业链。美国房地产的流通环节非常地完善和专业。比如，给开发商卖房子的流通商，和给客户买房子的代理商，分别属于两个流通体系、两种资格，根本不许混为一体。我曾多次在美国买房，从来都是找代理商，我的代理商会在全城帮我寻找物业，做我的顾问，帮我讨价还价。因此，这种流通体系就导致任何一个开发项目，如果没有大流通商接手，项目就一钱不值。如果两个流通商打破头要做你的代理，那最终将导致金融链中的所有部分高度评价你的项目。
美国的房地产业，实际上是金融产业链、开发产业链、中介产业链、流通产业链衔接互动形成的一套非常完整的价值体系。其中金融是龙头，流通是支撑，中介分层次，开发商是组织者、统筹者。开发商实际上只把控中介和流通，吸引金融，这就是美国模式。这也是一个没有短缺资源、没有过多政府限制和干涉的模式。此外，像澳大利亚等国家和地区的房地产，也是这一模式。

资源短缺的市场化模式
香港土地稀缺，是典型的资源短缺型模式。因此，"97回归"之后，香港房地产基本上由政府和几个地产巨头把控资源，其结果是投资商和开发商合体，也就是金融环节与开发商环节合二为一。地产商既是投资商也是开发商，这就导致金融产业链中的基金没有那么大， 中介商也没那么重要，流通商也无所谓。
台湾，则是另一种资源短缺型模式。台湾的土地在农民手里，因此在台湾几乎看不到大面积的地块，地产项目多是小楼盘。因为短缺资源是土地，所以贷款相对容易。于是，在台湾出现了一种所谓的"地产全程策划"，一批会设计懂流通的人，先拿自己的钱或借别人的钱，给农民几百万的押金，取得土地运营权，项目完成后，收取策划费。全程策划使得流通商和中介商合一，金融链和开发链被大大弱化，这是极其明显的因资源短缺导致的产业价值链扭曲，不过虽然扭曲，但各个环节还都有，也是市场化的，只是这些产业链不像美国模式那样规范和完备。

政府介入模式
日本和新加坡的房地产，则是政府以市场化手段入市，属政府介入模式。新加坡"居者有其屋"的公屋体系，搞的就是全民住房福利化，包括向地产商补贴资金，这就使得资本供给带有了非市场化的特色，金融产业链被打破，起不到主导作用，同时流通链也受到干预和约束。整个产业链的两头均被政府力量所左右。
日本也是如此。日本有着一套合理的对低收入阶层的补贴机制和政府资本介入房地产市场的机制，这使得金融产业链中大量现金流的投资空间极为狭小。因此，日本房地产的泡沫，主要出现在高端市场，与老百姓无碍。
此外，像德国和英国这种高福利国家，基本上属于非市场化模式。研究全球地产的四个模式，最终落脚在一点一一我们认为中国房地产既不会走英国、德国模式，也没有日本和新加坡政府那样的财力和调节实力， 同时应该说总体资源并不短缺，虽然在一些特大城市的局部地块会有一定的资源短缺，但随着汽车时代的到来，人们生活居住方式的改变，城市化的推进，商业地产的发展空间将非常巨大。因此，考察中国地产的走向，总体来看更大的可能是往美国模式靠拢，即金融主导推动，流通主导拉动，两方的合力形成开发商行为和中介商行为。